Czym jest umowa przedwstępna i w jakich sytuacjach znajduje zastosowanie?

Na czym polega umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna, nazywana często umową rezerwacyjną, jest zawierana pomiędzy dwiema stronami, a jej cel stanowi ustalenie warunków przyszłej umowy głównej. Innymi słowy, to umowa przygotowawcza, która służy zarezerwowaniu określonego przedmiotu lub usługi na rzecz jednej ze stron do czasu finalizacji właściwej umowy.

Najlepiej prześledzić działanie takiej umowy na konkretnym przykładzie. Załóżmy, że planujesz zakup mieszkania. Aby zabezpieczyć swoje interesy, możesz podpisać z deweloperem umowę przedwstępną, która zobowiąże go do zarezerwowania wybranego przez Ciebie mieszkania do momentu podpisania właściwej umowy sprzedaży.

Przykładów sytuacji, w których możesz chcieć uregulować pewne kwestie przed finalizacją głównej umowy, jest znacznie więcej. Zakup mieszkania to prawdopodobnie najbardziej oczywisty przykład, jednak umowa przedwstępna znajduje również szerokie zastosowanie w kontekście zawodowym. Przed podpisaniem właściwej umowy o pracę pracodawca może zawrzeć z Tobą umowę przedwstępną, która będzie określać warunki zatrudnienia, wynagrodzenie, zakres obowiązków czy chociażby długość okresu próbnego.

O zawarciu umowy rezerwacyjnej możesz pomyśleć również w przypadku, gdy planujesz zakup lub sprzedaż samochodu, remont domu czy mieszkania, a nawet organizację rodzinnej uroczystości. Czy samo zawarcie umowy będzie wystarczające? Często umowa przedwstępna wiąże się z zadatkiem, który stanowi pewnego rodzaju zabezpieczenie dla Ciebie i drugiej strony kontraktu. Zadatek jest powszechnie stosowany w przypadku umów rezerwacyjnych u deweloperów, ale może być również używany w pozostałych sytuacjach, o których wspomnieliśmy.

Warto także przeczytać: Umorzenie postępowania – co to jest? czy kończy sprawę?

Czy umowa przedwstępna jest wiążącą prawnie?

Umowa przedwstępna ma charakter wiążący, ale – jak pokazują realia – strony nie zawsze wywiązują się z wcześniejszych ustaleń. Zarówno umowa, jak i zadatek czy zaliczka podkreślają poważne zamiary stron co do zawarcia umowy właściwej, jednak zdarzają się sytuacje, w których z różnych powodów do transakcji nie dochodzi. Bardzo ważny w takich przypadkach jest powód. Może się bowiem okazać, że zawarta umowa przedwstępna zawiera zapisy, które wskazują na sytuacje, w których strony mogą wycofać się z porozumienia. Niezwykle ważne jest więc dokładne zapoznanie się z treścią umowy i upewnienie się, że dobrze ją rozumiesz, zanim ją podpiszesz.

Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego istotny z punktu widzenia ważności umowy przedwstępnej jest również termin zawarcia umowy przyrzeczonej:

„§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
§ 2. […] Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”.

Aby właściwie zabezpieczyć swoje interesy, zwłaszcza w przypadku planowanego zakupu nieruchomości, warto pomyśleć o zawarciu umowy w obecności notariusza. Unieważnienie jej jest bowiem dużo trudniejsze. Tym samym dochodzenie swoich praw w sytuacji, jeśli deweloper będzie chciał zmienić warunki zakupu lub sprzedać zarezerwowane przez Ciebie mieszkanie innemu klientowi, okaże się łatwiejsze.

Jeżeli do transakcji rzeczywiście nie dojdzie, będziesz mógł żądać naprawienia szkody i dochodzić swoich spraw przed sądem. Możesz zdecydować się na pozew o zapłatę i w ten sposób dochodzić należnej kwoty, zwrotu zadatku lub wykonania umowy zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami. A co, jeśli Twój kontrahent nie będzie skory do zwrotu środków? Pomóc może wówczas profesjonalna windykacja, a w skrajnych przypadkach egzekucja z majątku. Jeżeli potrzebujesz profesjonalnego wsparcia w tym zakresie, koniecznie zapoznaj się z ofertą Kaczmarski Inkasso.

Kiedy przedawniają się roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej?

Przepisy prawa dopuszczają wprawdzie możliwość dochodzenia swoich praw z tytułu niewywiązania się jednej ze stron z warunków zawartej umowy przedwstępnej, jednak na podjęcie stosownych kroków przewidują określony czas. Traktuje na ten temat art. 390 Kodeksu cywilnego, poświęcony uchylaniu się od zawarcia umowy przyrzeczonej:

„§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

Mając na uwadze powyższe, nie warto zwlekać z podjęciem stosownych działań i dochodzeniem swoich praw. Jak najszybciej skontaktuj się z fachowcem i skonsultuj dalsze kroki.

Forma umowy przedwstępnej

Kodeks cywilny wprawdzie nie nakazuje konkretnej formy dla umowy przedwstępnej, jednak chcąc skutecznie zabezpieczyć swoje interesy, powinieneś zawrzeć ją w formie pisemnej. Możesz tego dokonać w obecności notariusza, jednak musisz się liczyć z tym, że będzie się to wiązało z dodatkowymi kosztami. Forma pisemna umowy pozwoli Ci uniknąć późniejszych nieporozumień i zapewni klarowność postanowień.

Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Kodeks cywilny nie wskazuje wprost, jakie elementy powinny obowiązkowo znaleźć się w umowie przedwstępnej, dlatego strony mogą dowolnie kształtować stosunek prawny. Pozwala na to zasada swobody umów, o której ustawodawca wspomina w art. 353 Kodeksu cywilnego:

„Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

Aby umowa była ważna i skutecznie zabezpieczała interesy stron, powinna zawierać m.in. takie elementy, jak:

• data i miejsce zawarcia umowy;
• dane pozwalające jednoznacznie zidentyfikować strony umowy – imiona i nazwiska, miejsca zamieszkania, numery dowodów osobistych, numery PESEL oraz dane podmiotu gospodarczego, jeśli stroną jest firma;
• dokładny opis przedmiotu umowy;
• termin oraz warunki zawarcia ostatecznej umowy;
• warunki ewentualnego odstąpienia stron od umowy;
• sposób rozwiązania sporów.

Mając jakiekolwiek wątpliwości związane z treścią umowy, która została Ci podsunięta do podpisania (np. przez dewelopera), koniecznie skonsultuj się z prawnikiem. Odpowie on na wszystkie pytania i pozwoli upewnić się, że dokument ten rzeczywiście skutecznie zabezpieczy Twoje interesy i pozwoli spokojnie spać.