Zadatek – czy zawsze możesz liczyć na jego zwrot?

Co to jest zadatek?

Zadatek bardzo często towarzyszy umowie przedwstępnej i – podobnie jak sam dokument – ma za zadanie zabezpieczyć jej realizację. Innymi słowy, potwierdza zamiary stron co do zawarcia określonej transakcji. Sama umowa przedwstępna jest oświadczeniem woli sprzedającego i kupującego. Zadatek z kolei stanowi sumę pieniędzy, którą jedna ze stron umowy wpłaca drugiej jako potwierdzenie swoich poważnych zamiarów związanych z zawarciem transakcji.

W przypadku spełnienia warunków umowy zadatek na ogół traktuje się jako część płatności za transakcję, a jeżeli nie jest to możliwe, zostaje on zwrócony. Można przeczytać na ten temat w art. 394 Kodeksu cywilnego: „§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi”. Niedotrzymanie warunków jest z kolei jednoznaczne z utratą zadatku.

Kiedy zadatek jest bezzwrotny?

Zadatek może być bezzwrotny w sytuacji, gdy strony umowy wyraźnie postanowią, że w przypadku niespełnienia warunków umowy przez jedną z nich przepada na rzecz drugiej jako rekompensata za naruszenie umowy. W takiej sytuacji strona wpłacająca zadatek musi być świadoma ryzyka, że w razie niezrealizowania umowy nie odzyska wpłaconej kwoty.

O zwrocie zadatku jasno wspomina również Kodeks cywilny w art. 394:
„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.

Biorąc pod uwagę powyższe, musisz mieć świadomość, że brak realizacji umowy, w zależności od tego, po której stronie leży wina, będzie miał istotny wpływ na zwrot zadatku. Jeśli to kupujący nie wywiąże się ze zobowiązania, nie może liczyć na to, że zadatek zostanie mu zwrócony. Jeżeli jednak wina leży po stronie sprzedającego, sytuacja wygląda zupełnie inaczej, gdyż kupujący może otrzymać nie tylko zwrot całego zadatku, lecz nawet jego dwukrotność. Co z sytuacjami losowymi? W tym przypadku również prawo stoi po stronie kupującego – jak najbardziej może on wówczas liczyć na zwrot zadatku.

Zobacz także: Czym jest i jak działa europejski nakaz zapłaty (ENZ)?

Co w sytuacji, gdy sprzedający nie chce zwrócić zadatku?

Co zrobić w sytuacji, gdy sprzedający uchyla się od ciążącego na nim obowiązku i nie chce zwrócić przekazanych mu środków? W takiej sytuacji niezwykle istotne jest, by zadbać o dopełnienie niezbędnych formalności i szybkie podjęcie odpowiednich kroków. Niepotrzebna zwłoka będzie tylko działać na Twoją niekorzyść.

Jeśli sprzedawca zerwał umowę, zadbaj o przygotowanie odstąpienia od umowy i wniosku o zwrot zadatku. Pamiętaj, że w takiej sytuacji przysługuje Ci zwrot zadatku w wysokości 200%, dlatego w dokumentacji koniecznie wskaż argumenty potwierdzające winę sprzedającego. Pisemna forma oraz skierowanie dokumentów do sprzedawcy drogą listowną za potwierdzeniem odbioru pozwoli udokumentować próby dochodzenia zwrotu zadatku. Jeśli mimo wszystko sprzedawca będzie uchylał się od ciążącego na nim obowiązku zwrotu podwójnego zadatku, swoich praw możesz dochodzić na drodze sądowej.

Potrzebujesz profesjonalnego wsparcia? Zapoznaj się zatem z ofertą Kaczmarski Inkasso. Pracujący w firmie eksperci z chęcią pomogą Ci w walce z nieuczciwym kontrahentem i tym samym zwiększą Twoje szanse na szybkie odzyskanie utraconych środków. Negocjacje, windykacja, egzekucja – niezależnie od potrzeb eksperci Kaczmarski Inkasso są do Twojej dyspozycji.

Ile może wynosić zadatek?

Zasada swobody umów pozwala dowolnie kształtować wysokość zadatku, dlatego też nie można w jego kontekście pisać o żadnym minimum czy maksimum. W zdecydowanej większości przypadków zadatek stanowi stosunkowo niewielką wartość całego świadczenia – najczęściej 10%. Zdarzają się jednak przypadki, że kwota zadatku ustalana jest na dużo wyższym poziomie – nawet przekraczającym połowę przyszłego świadczenia. Zasada swobody kształtowania umów jak najbardziej dopuszcza taką sytuację, co dodatkowo potwierdza orzecznictwo sądowe.

Wyroki Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 2005 roku (V CK 577/04) i 31 maja 2019 roku (IV CSK 163/18) potwierdzają, że strony mogą ustalać wysokość zadatku według własnego uznania i wskazują, że wysoka suma w żaden sposób nie zmienia jego charakteru prawnego ani skutków.

Zobacz także: Windykacja terenowa – jak działa i co daje? Kim jest windykator terenowy i jakie ma uprawnienia?

Zadatek a podatek dochodowy i podatek VAT

Z punktu widzenia przedsiębiorców ważną kwestię związaną z zadatkiem stanowi niewątpliwie jego wpływ na podatek dochodowy i VAT. Czy sam fakt pobrania zadatku jest jednoznaczny z uzyskaniem przychodu i tym samym rodzi obowiązek odprowadzenia podatku dochodowego?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy zajrzeć najpierw do ustawy o PIT, która w art. 14 definiuje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej i przychód z działalności gospodarczej. W tym artykule (ust. 3 pt. 1) ustawodawca wskazuje również, że do przychodów nie zalicza się: „pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów)”.

Jak należy rozumieć ustawę o PIT? Wskazuje ona, że zadatek nie jest uznawany przez przepisy za przychód z działalności gospodarczej, co oznacza, że nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. Powstanie on dopiero w momencie, gdy zawarta między kupującym a sprzedającym umowa będzie sfinalizowana i zostanie wystawiona faktura końcowa.

Czy analogiczne przepisy obowiązują w kontekście podatku VAT? Okazuje się, że niekoniecznie, co potwierdza ustawa o podatku od towarów i usług, a dokładniej rzecz ujmując art. 19a ust. 8 poświęcony obowiązkowi podatkowemu:

„Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

1. dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;
2. dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4”.

Mówiąc prościej, w przypadku podatku VAT obowiązek podatkowy co do zasady powstaje w momencie otrzymania zadatku, a nie dopiero w chwili wystawienia faktury końcowej, jak w przypadku podatku PIT.